Virtuelle Eigentümerversammlung: Was Ihre WEG jetzt beschließen kann

Einmal im Jahr treffen sich Wohnungseigentümer zur Versammlung — traditionell im Gasthaussaal oder im Gemeinschaftsraum. Doch viele Eigentümer wohnen längst nicht mehr dort, wo ihre Wohnung liegt: Die Ferienwohnung im Allgäu gehört Eigentümern aus München, Stuttgart oder Hamburg. Für sie bedeutet jede Versammlung eine Anreise von mehreren Stunden. Der Gesetzgeber hat darauf reagiert: Seit Oktober 2024 erlaubt das Wohnungseigentumsgesetz auch rein virtuelle Eigentümerversammlungen — und 2026 machen immer mehr Gemeinschaften davon Gebrauch.

Was das Gesetz erlaubt

Nach § 23 Abs. 1a WEG können die Wohnungseigentümer beschließen, dass Versammlungen innerhalb eines bestimmten Zeitraums ausschließlich online stattfinden — also ganz ohne Saal und Präsenz. Dafür gelten klare Regeln:

1. Dreiviertelmehrheit erforderlich: Der Beschluss braucht mindestens drei Viertel der abgegebenen Stimmen. Wer nicht mitstimmt, zählt dabei nicht mit — es kommt auf die tatsächlich abgegebenen Stimmen an.
2. Befristung auf drei Jahre: Der Beschluss gilt längstens drei Jahre ab Beschlussfassung. Danach muss die Gemeinschaft neu entscheiden — wieder mit Dreiviertelmehrheit.
3. Gleichwertige Teilnahme: Die virtuelle Versammlung muss hinsichtlich Teilnahme und Rechteausübung mit einer Präsenzversammlung vergleichbar sein. Jeder Eigentümer muss sich also zu Wort melden, Anträge stellen und abstimmen können — eine reine Video-Übertragung ohne Rückkanal genügt nicht.

Die Übergangsregelung: Präsenz bleibt vorerst Pflicht

Der Gesetzgeber hat eine Brücke eingebaut: Wird der Beschluss vor Ende 2027 gefasst, muss die Gemeinschaft bis einschließlich 2028 trotzdem mindestens einmal im Jahr eine Präsenzversammlung durchführen. Auf diese jährliche Präsenzversammlung können die Eigentümer nur verzichten, wenn sie das einstimmig beschließen — eine einfache oder auch eine Dreiviertelmehrheit reicht dafür nicht.

Wichtig zur Einordnung, wie unter anderem das Fachportal Haufe berichtet: Ein Verstoß gegen diese Präsenzpflicht macht die in einer virtuellen Versammlung gefassten Beschlüsse nicht automatisch nichtig. Trotzdem sollte keine Gemeinschaft dieses Risiko eingehen — anfechtbare Beschlüsse kosten am Ende alle Beteiligten Zeit und Geld.

Der Mittelweg: die hybride Versammlung

Zwischen reiner Präsenz und rein virtuell gibt es eine dritte Option, die in der Praxis oft am besten funktioniert: die hybride Versammlung. Dabei findet die Versammlung vor Ort statt, und zusätzlich können Eigentümer per Video zugeschaltet teilnehmen. Für diese Öffnung genügt bereits ein einfacher Mehrheitsbeschluss.

Gerade für Gemeinschaften mit vielen auswärtigen Eigentümern — etwa bei Ferienwohnanlagen rund um Bad Wörishofen oder Kaufbeuren — steigt so die Beteiligung spürbar: Wer bisher wegen der Anreise ferngeblieben ist und allenfalls eine Vollmacht erteilt hat, sitzt nun selbst mit am (virtuellen) Tisch.

Worauf es in der Praxis ankommt

Die rechtliche Hürde ist das eine — die saubere Durchführung das andere. Aus unserer Erfahrung sollten Gemeinschaften vor einem Beschluss drei Fragen klären:

1. Können alle mitmachen? Nicht jeder Eigentümer ist mit Videokonferenzen vertraut. Eine kurze Technik-Anleitung vor der Versammlung und eine telefonische Einwahlmöglichkeit als Ergänzung senken die Hürde deutlich.
2. Ist die Stimmabgabe eindeutig? Abstimmungen müssen auch online nachvollziehbar dokumentiert werden — wer hat wie gestimmt, wer war zu welchem Zeitpunkt anwesend? Professionelle Versammlungstools bilden das ab; ein improvisierter Videoanruf tut es nicht.
3. Passt das Format zu den Themen? Für eine turnusmäßige Versammlung mit Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan funktioniert das Online-Format gut. Steht dagegen eine emotionale Grundsatzentscheidung an — etwa eine große Sanierung oder ein Streit innerhalb der Gemeinschaft — hat das persönliche Gespräch im Saal weiterhin klare Vorteile.

Was das für Beiräte bedeutet

Verwaltungsbeiräte sollten das Thema aktiv auf die Tagesordnung bringen, statt zu warten, bis einzelne Eigentümer es fordern. Sinnvoll ist ein zweistufiges Vorgehen: zunächst die hybride Teilnahme per einfachem Beschluss ermöglichen und Erfahrungen sammeln — und erst wenn das Format sich bewährt hat, über den weitergehenden Beschluss zur rein virtuellen Versammlung mit Dreiviertelmehrheit abstimmen. So nimmt die Gemeinschaft auch skeptische Eigentümer mit.

So gehen wir als Verwaltung damit um

Als WEG-Verwaltung für Gemeinschaften im Ostallgäu bereiten wir beide Wege vor: Wir stellen rechtssichere Beschlussvorlagen für hybride und virtuelle Versammlungen bereit, setzen auf erprobte Versammlungstechnik mit dokumentierter Stimmabgabe und begleiten Eigentümer, die zum ersten Mal online teilnehmen, vorab bei der Einwahl. Ob sich das Format für Ihre Gemeinschaft eignet, hängt von deren Zusammensetzung ab — genau das besprechen wir gerne mit Ihrem Beirat. Sprechen Sie uns an, wenn Sie das Thema auf die nächste Tagesordnung setzen möchten.

Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.