BGH: Wohnungsrückgabe per Schlüssel im Briefkasten

Am Ende eines Mietverhältnisses zählt oft ein einziger Tag: Bis wann muss die Wohnung zurückgegeben sein, und was gilt als Rückgabe? In der Praxis klingelt der ausziehende Mieter selten pünktlich zur Abnahme — häufiger landen die Schlüssel am späten Abend im Briefkasten. Der Bundesgerichtshof hat nun entschieden, dass ein solcher Einwurf eine vollwertige Rückgabe sein kann, wenn er vorher abgesprochen war (Urteil vom 9. September 2026, Az. VIII ZR 127/25). Ob der Vermieter die Schlüssel noch am selben Abend bemerkt, spielt dann keine Rolle.

Der Fall: Abfindung gegen pünktlichen Auszug

Eine Vermieterin aus Frankfurt hatte mit zwei Mietern Aufhebungsverträge geschlossen. Die Mieter sollten ihre Wohnungen bis zum 31. März 2022 räumen und herausgeben und dafür jeweils eine Abfindung von gut 40.000 Euro erhalten — aber nur, wenn die Rückgabe fristgerecht erfolgt.

Am Stichtag wurde es knapp. Die vereinbarte Uhrzeit war bereits einvernehmlich von 12 Uhr auf 16:30 Uhr verschoben worden, doch auch das reichte nicht. Eine Mitarbeiterin der Vermieterin lehnte eine Übergabe am Abend ab, die Abnahme fand am 1. April statt. Die Mieter tragen vor, einer von ihnen habe angekündigt, die Schlüssel noch am 31. März in den Geschäftsbriefkasten der Vermieterin zu werfen, und das auch getan; die Mitarbeiterin habe nicht widersprochen. Die Vermieterin verweigerte die Abfindung.

Das Amtsgericht gab den Mietern recht, das Landgericht Frankfurt am Main wies die Klage ab: Die Vermieterin habe von dem Einwurf nicht rechtzeitig erfahren. Diese Begründung hat der BGH nicht gelten lassen.

Was der BGH entschieden hat

Nach § 546 Abs. 1 BGB muss der Mieter die Mietsache nach Vertragsende zurückgeben. Dazu gehört, die Räume zu räumen und dem Vermieter den unmittelbaren Besitz zu verschaffen — üblicherweise durch Übergabe sämtlicher Schlüssel. Der Senat stellt klar:

1. Absprache genügt. Haben die Parteien vereinbart, dass ein Einwurf der Schlüssel bis Mitternacht reicht, ist die Rückgabe mit dem Einwurf erfolgt. Auf die Kenntnis des Vermieters kommt es dann nicht an.
2. Schweigen kann Zustimmung sein. Kündigt der Mieter den Einwurf an und widerspricht die zuständige Person auf Vermieterseite nicht, darf der Mieter das als stillschweigendes Einverständnis verstehen.
3. Offen bleibt der unangekündigte Einwurf. Ob ein „aufgedrängter“ Schlüsseleinwurf ohne jede Absprache ebenfalls eine Rückgabe ist, hat der BGH ausdrücklich nicht entschieden.

Daneben äußert sich das Urteil zu einer zweiten Frage, die in der Praxis oft unterschätzt wird: mündliche Zusagen trotz Schriftformklausel. Die Mieter behaupten, die Mitarbeiterin habe zugesagt, ein Tag Verspätung sei unschädlich. Der Vertrag verlangte für Änderungen die Schriftform. Eine solche einfache Schriftformklausel können die Parteien nach dem BGH aber auch formlos aufheben — sogar ohne an die Klausel zu denken, wenn beide die mündliche Abrede wirklich wollen. Anders wäre es nur bei einer qualifizierten Klausel, die auch ihre eigene Aufhebung an die Schriftform bindet.

Der Fall geht zurück an das Landgericht, das nun klären muss, ob der Einwurf am 31. März tatsächlich stattfand und ob die mündliche Zusage gegeben wurde.

Zusammenhang mit der kurzen Verjährung

Für Vermieter ist das Urteil auch wegen § 548 BGB von Bedeutung. Ersatzansprüche wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache — etwa für Schäden am Boden oder unterlassene Schönheitsreparaturen — verjähren bereits sechs Monate nach dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Sache zurückerhält. Der BGH hat schon Anfang 2025 in einem Gewerbemietfall entschieden, dass ein Schlüsseleinwurf in den Briefkasten des Vermieters diese Frist in Gang setzen kann, und zwar auch dann, wenn der Vermieter der Rücknahme widerspricht und das Mietverhältnis noch gar nicht beendet ist. Wer die Schlüssel im Briefkasten findet, sollte die Uhr also sofort laufen sehen.

Was Vermieter daraus mitnehmen sollten

• Rückgabe klar regeln. Ort, Datum und Uhrzeit der Abnahme schriftlich festhalten — und ebenso, ob ein Schlüsseleinwurf zulässig ist oder nicht.
• Ankündigungen beantworten. Wer einen angekündigten Einwurf nicht akzeptieren will, muss ausdrücklich widersprechen. Schweigen kann als Zustimmung gelten.
• Mitarbeiter und Beauftragte einbinden. Zusagen von Hausmeistern, Verwaltern oder Mitarbeitern können dem Vermieter zugerechnet werden. Wer abweichende Absprachen vermeiden will, sollte das intern klar regeln.
• Schriftformklauseln nicht überschätzen. Eine einfache Klausel schützt nicht zuverlässig vor mündlichen Nebenabreden.
• Wohnung zügig prüfen. Sobald die Schlüssel zurück sind, die Wohnung zeitnah begehen, Mängel dokumentieren und Ansprüche innerhalb der sechs Monate durchsetzen.

So gehen wir damit um

In der Mietverwaltung übernehmen wir die Wohnungsübergaben und -abnahmen beim Mieterwechsel und halten sie in einem Protokoll fest. Termin und Ablauf der Rückgabe stimmen wir vorab mit dem ausziehenden Mieter ab, damit es am letzten Tag keine Missverständnisse gibt und mögliche Ansprüche rechtzeitig geprüft werden können. Haben Sie Fragen zu einem anstehenden Auszug, sprechen Sie uns gern an.

Grundlage dieses Beitrags sind das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 9. September 2026, der Gesetzestext der §§ 546 und 548 BGB sowie die Berichterstattung der juristischen Fachpresse.

Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Rechtsberatung.