Bundesrat will Restnutzungsdauer-Gutachten ausbremsen

Wer eine ältere Wohnung oder ein älteres Mehrfamilienhaus vermietet, schreibt das Gebäude in aller Regel mit zwei Prozent im Jahr ab. In den vergangenen Jahren haben viele Eigentümer einen anderen Weg gewählt: Sie lassen per Gutachten feststellen, dass ihr Gebäude tatsächlich keine 50 Jahre mehr hält, und schreiben entsprechend schneller ab. Genau diese Möglichkeit will der Bundesrat jetzt weitgehend schließen. Am 25. September 2026 hat er in seiner Stellungnahme zum Jahressteuergesetz 2026 eine Änderung vorgeschlagen, die für Bestandsgebäude praktisch das Ende des Restnutzungsdauer-Gutachtens bedeuten würde. Beschlossen ist das nicht — aber vermietende Eigentümer sollten wissen, was auf dem Tisch liegt.

Was heute gilt

Die Abschreibung von Gebäuden regelt § 7 Absatz 4 des Einkommensteuergesetzes. Für Wohngebäude gelten feste Sätze, die sich nach dem Jahr der Fertigstellung richten:

1. 3 Prozent jährlich bei Fertigstellung ab 2023,
2. 2 Prozent jährlich bei Fertigstellung zwischen 1925 und 2022,
3. 2,5 Prozent jährlich bei Fertigstellung vor 1925.

Dahinter stehen typisierte Nutzungsdauern von gut 33, 50 und 40 Jahren. Satz 2 der Vorschrift öffnet eine Ausnahme: Ist die tatsächliche Nutzungsdauer kürzer, darf nach dieser kürzeren Dauer abgeschrieben werden.

Wie der Nachweis zu führen ist, steht nicht im Gesetz. Der Bundesfinanzhof hat dazu 2021 und 2024 entschieden (Az. IX R 25/19 und IX R 14/23), dass Steuerpflichtige jede Methode nutzen dürfen, die im Einzelfall geeignet ist — ein aufwendiges Bausubstanzgutachten ist keine Voraussetzung. Seitdem ist rund um das Restnutzungsdauer-Gutachten ein eigener Markt entstanden.

Was der Bundesrat vorschlägt

Der Eingriff besteht aus fünf Wörtern. In Satz 2 soll hinter „Nutzungsdauer eines Gebäudes“ der Zusatz „im Zeitpunkt seiner Fertigstellung“ eingefügt werden (Bundesrats-Drucksache 447/26, Ziffer 6).

Die Wirkung wäre erheblich. Eine kürzere Abschreibungsdauer käme dann nur noch für Gebäude in Betracht, die von vornherein auf eine kürzere Lebensdauer angelegt sind. Die Begründung nennt als Beispiele Leichtbauhallen und Trafostationshäuser. Ein Wohnhaus aus den Sechzigerjahren, das beim Kauf erkennbar in die Jahre gekommen ist, fiele nicht mehr darunter — es war bei seiner Fertigstellung ja auf eine normale Lebensdauer ausgelegt.

Der Bundesrat begründet den Vorstoß offen: Nach der Rechtsprechung genügten inzwischen auch einfache „Internetgutachten“ und Nachweise von Nicht-Sachverständigen, die Ausnahme sei zur Regel geworden. Außerdem wolle man den Finanzämtern die Prüfung der Gutachten ersparen.

Wie es weitergeht

Der Regierungsentwurf selbst enthält die Einschränkung nicht. Sie ist eine Forderung der Länder. Die Bundesregierung hat in ihrer Gegenäußerung lediglich erklärt, sie werde den Vorschlag prüfen (Bundestags-Drucksache 21/8283 vom 30. September 2026) — also weder zugestimmt noch abgelehnt. Entscheiden muss nun der Bundestag, federführend berät der Finanzausschuss.

Offen ist damit dreierlei:

• ob der Bundestag den Vorschlag überhaupt aufgreift — schon 2022 sollte die Ausnahmeregel ganz gestrichen werden, das Parlament ist dem damals nicht gefolgt,
• ab welchem Jahr eine Änderung gälte; der Vorschlag des Bundesrats enthält dazu keine eigene Anwendungsregel,
• und was mit Abschreibungen geschieht, die bereits auf der Grundlage eines Gutachtens laufen.

Bis zu einer Verkündung im Bundesgesetzblatt gilt das bisherige Recht unverändert.

Was das in Euro bedeutet

Ein vereinfachtes Rechenbeispiel zeigt die Größenordnung: Entfallen vom Kaufpreis einer vermieteten Wohnung 300.000 Euro auf das Gebäude, beträgt die reguläre Abschreibung bei zwei Prozent 6.000 Euro im Jahr. Weist der Eigentümer eine Restnutzungsdauer von 25 Jahren nach, sind es vier Prozent, also 12.000 Euro im Jahr. Die Abschreibung fällt in der Summe nicht höher aus — sie wird nur früher wirksam. Wie viel Steuer das im Einzelfall spart, hängt vom persönlichen Steuersatz ab.

Was vermietende Eigentümer jetzt tun können

• Ruhe bewahren. Ein Vorschlag des Bundesrats ist kein Gesetz. Niemand muss wegen dieser Meldung überstürzt ein Gutachten bestellen.
• Mit dem Steuerberater sprechen, wenn Sie ohnehin über ein Gutachten nachdenken oder gerade ein älteres Objekt erworben haben. Er kann einschätzen, ob sich der Schritt für Sie lohnt und wie mit der offenen Rechtslage umzugehen ist.
• Auf Qualität achten. Die Kritik der Länder richtet sich ausdrücklich gegen Schnellgutachten ohne Bezug zum konkreten Gebäude. Ein Nachweis, der Zustand, Modernisierungen und Schäden des Hauses nachvollziehbar belegt, steht auch heute schon auf festerem Boden.
• Unterlagen beisammenhalten. Baujahr, durchgeführte Sanierungen, bekannte Mängel und anstehende Maßnahmen gehören zu jedem belastbaren Nachweis.

Was wir als Verwaltung beitragen

Steuerlich beraten dürfen und wollen wir nicht — das ist Aufgabe Ihres Steuerberaters. Was wir beisteuern können, sind die Fakten zum Gebäude: In der WEG-Verwaltung dokumentieren wir Beschlüsse, Erhaltungsmaßnahmen und den Zustand des Gemeinschaftseigentums, in der Mietverwaltung die Arbeiten an Ihrem Objekt. Protokolle, Abrechnungen und Beschlüsse stehen Ihnen im Eigentümerportal zur Verfügung und lassen sich an Steuerberater oder Gutachter weitergeben. Das Gesetzgebungsverfahren verfolgen wir weiter und berichten, sobald der Bundestag entschieden hat. Wenn Sie Unterlagen zu Ihrem Objekt benötigen, melden Sie sich einfach bei uns.

Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung.