Mietrechtsreform im Bundestag: Was Vermieter wissen müssen

Während im Wohnungseigentumsrecht 2026 vor allem die Gerichte für Bewegung gesorgt haben, arbeitet der Gesetzgeber gerade an der Mietseite: Der Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete — in der Branche kurz „Mietrecht II“ genannt — liegt seit Anfang Juli im Bundestag. Er betrifft Vermieter unmittelbar, von der Indexmiete bis zur Modernisierungsumlage. Wichtig vorweg: Es ist bislang nichts davon geltendes Recht. Wer jetzt schon umstellt, handelt verfrüht — wer die Richtung kennt, plant besser.

Wo das Verfahren gerade steht

Der zeitliche Ablauf lässt sich lückenlos nachvollziehen. Das Bundesjustizministerium hat den Referentenentwurf am 8. Februar 2026 veröffentlicht, die Verbände konnten bis zum 11. März Stellung nehmen. Das Bundeskabinett hat den Regierungsentwurf am 29. April 2026 beschlossen. Der Bundesrat hat sich in seiner Sitzung am 12. Juni 2026 dazu geäußert und dabei Nachbesserungen angemahnt — die Ausgewogenheit zwischen Mieter- und Vermieterinteressen müsse ausreichend berücksichtigt werden.

Als Bundestagsdrucksache 21/6807 kam der Entwurf Anfang Juli ins Parlament; die erste Lesung fand am 9. Juli 2026 statt, gemeinsam mit zwei weiteren Initiativen zum Mieterschutz. Anschließend wurden die Vorlagen an die Ausschüsse überwiesen, federführend an den Ausschuss für Recht und Verbraucherschutz. Zweite und dritte Lesung stehen also noch aus. Erfahrungsgemäß verändert sich ein Entwurf in dieser Phase noch — an einzelnen Zahlen ebenso wie an ganzen Regelungen.

Die fünf Punkte, die Vermieter betreffen

1. Indexmieten sollen gedeckelt werden. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt soll eine jährliche Indexsteigerung oberhalb von drei Prozent nur noch zur Hälfte auf die Miete durchschlagen. Steigt der Verbraucherpreisindex in einem Jahr also stärker, bleibt die Hälfte des übersteigenden Anteils unberücksichtigt. Für Bestandsverträge mit Indexklausel ist das der spürbarste Eingriff des ganzen Pakets.

2. Der Möblierungszuschlag wird geregelt. Bisher gibt es dafür keine gesetzliche Berechnungsvorgabe — künftig soll sich der Zuschlag am Zeitwert der Möbel orientieren, für vollmöblierte Wohnungen ist eine gedeckelte Pauschale vorgesehen. Dazu kommt ein Auskunftsanspruch: Mieter sollen erfahren, welcher Teil der Miete auf die Möblierung entfällt und wie er zustande kommt.

3. Kurzzeitvermietung wird enger gefasst. Die Ausnahme von den Mieterschutzvorschriften für die Vermietung „zum vorübergehenden Gebrauch“ soll grundsätzlich nur noch für Mietverhältnisse bis zu sechs Monaten gelten, mit Verlängerungsmöglichkeit auf acht Monate bei nachgewiesenem Bedarf. Damit soll verhindert werden, dass befristete Möbliert-Verträge dauerhaft an die Stelle regulärer Mietverhältnisse treten.

4. Die Schonfristzahlung soll auch die ordentliche Kündigung heilen. Heute gilt: Zahlt der Mieter den Rückstand rechtzeitig nach, wird zwar die fristlose Kündigung unwirksam — eine hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung bleibt aber bestehen. Diese seit Jahren umstrittene Lücke soll geschlossen werden, nach dem Entwurf allerdings nur einmal je Mietverhältnis.

5. Modernisierung wird einfacher. Die Wertgrenze für das vereinfachte Verfahren bei Modernisierungsmieterhöhungen soll von 10.000 auf 20.000 Euro je Wohnung angehoben werden. Das ist der eine Punkt im Paket, der Vermietern die Arbeit erkennbar erleichtert — gerade bei energetischen Maßnahmen, die inzwischen deutlich teurer sind als bei Einführung der Grenze.

Was das im Allgäu bedeutet

Der Indexmieten-Deckel gilt nicht flächendeckend, sondern nur dort, wo ein angespannter Wohnungsmarkt förmlich festgestellt ist. Diese Gebiete weisen die Länder per Verordnung aus — in Bayern über die Mieterschutzverordnung, die zum 1. Januar 2026 neu gefasst wurde und bis Ende 2029 gilt. Sie erfasst nun 285 statt zuvor 208 Städte und Gemeinden; im Allgäu zählen unter anderem die kreisfreien Städte Kaufbeuren und Kempten dazu, ebenso einzelne Gemeinden in den Landkreisen Ober-, Ost- und Unterallgäu wie Sonthofen oder Bad Wörishofen.

Für die Praxis heißt das: Ob eine geplante Neuregelung Ihre Wohnung trifft, hängt an der Gemeinde. Zwei Objekte im selben Landkreis können unterschiedlich behandelt werden. Wer Indexmietverträge im Bestand hat, sollte deshalb zuerst klären, ob die betroffene Adresse überhaupt in der Gebietskulisse liegt.

Was Sie jetzt sinnvoll tun können

• Verträge sichten, nicht ändern. Verschaffen Sie sich einen Überblick, wie viele Ihrer Verträge eine Indexklausel enthalten und wo sie liegen. Anpassen lohnt erst, wenn der Gesetzestext feststeht.
• Möblierung dokumentieren. Wer möbliert vermietet, sollte Anschaffungswerte und Anschaffungsjahr der Einrichtung sauber festhalten. Ein Auskunftsanspruch lässt sich nur mit Unterlagen bedienen.
• Befristungen prüfen. Bei kurzzeitigen Vermietungen sollten Sie den tatsächlichen Zweck der Befristung belegen können — das wird künftig genauer hinterfragt.
• Modernisierung terminieren. Steht eine größere Maßnahme an, kann die Anhebung der Wertgrenze für das vereinfachte Verfahren die Abwicklung deutlich vereinfachen. Den Zeitplan darauf abzustimmen, kann sich lohnen.

Wie wir damit umgehen

Wir verfolgen das Verfahren für die von uns betreuten Objekte mit und melden uns, sobald aus dem Entwurf ein Gesetz wird — mit dem, was für Ihr Objekt konkret gilt, nicht mit einer allgemeinen Rundmail. In der Mietverwaltung und der Mietbetreuung prüfen wir Bestandsverträge, führen Mieterhöhungen formgerecht durch und dokumentieren Modernisierungen so, dass sie einer späteren Prüfung standhalten. Fragen zu einem einzelnen Vertrag beantworten wir am besten im Gespräch — nehmen Sie einfach Kontakt auf; außerhalb der Bürozeiten nimmt unsere digitale Assistentin Vera Ihr Anliegen entgegen.

Grundlage dieses Beitrags sind der Regierungsentwurf und die Verfahrensunterlagen von Bundesregierung, Bundesjustizministerium und Bundestag sowie die bayerische Mieterschutzverordnung.

Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Rechts-/Steuerberatung.