Heizungsprüfung: Pflicht für Häuser ab sechs Wohnungen

Die Heizperiode beginnt, und damit rückt eine Pflicht in den Blick, die in vielen Mehrfamilienhäusern noch unerledigt ist: die Heizungsprüfung mit anschließender Optimierung. Sie steht seit Jahren im Gesetz, sie kostet vergleichsweise wenig — und sie wird trotzdem regelmäßig übersehen, weil sie ohne Aufforderung von Amts wegen auskommt. Niemand schickt eine Erinnerung. Zuständig ist der Eigentümer, in der Eigentümergemeinschaft also die Gemeinschaft selbst.

Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), das am 29. Juli 2026 in Kraft getreten ist, sind die Regeln unverändert übernommen worden. Sie finden sich jetzt in den §§ 60a bis 60c GModG. Gerade weil rund um das Heizungsgesetz vieles neu geordnet wurde, lohnt der Blick auf die Pflichten, die geblieben sind.

Wen die Prüfpflicht trifft

Die Heizungsprüfung nach § 60b GModG betrifft Heizungsanlagen, die Wasser als Wärmeträger nutzen — also die klassische Gas-, Öl- oder Holzheizung — und die in einem Gebäude mit mindestens sechs Wohnungen oder sonstigen selbständigen Nutzungseinheiten betrieben werden. Wärmepumpen sind ausgenommen; für sie gilt eine eigene Betriebsprüfung (dazu unten). Ebenfalls ausgenommen sind Anlagen mit standardisierter Gebäudeautomation.

Damit ist die typische Wohnanlage genau der Fall, den das Gesetz meint — und davon gibt es im Allgäu viele: sechs bis zwanzig Einheiten, eine Zentralheizung, die seit den Neunzigern oder Nullerjahren zuverlässig läuft und die deshalb selten jemand genauer ansieht.

Zwei Fristen — und die wichtigere läuft 2027 ab

Das Gesetz unterscheidet nach dem Einbaujahr der Anlage:

1. Anlagen, die vor dem 1. Oktober 2009 eingebaut wurden, müssen bis zum Ablauf des 30. September 2027 geprüft und optimiert sein. Das ist die Frist, die den größten Teil des Bestands betrifft — und es bleibt genau noch eine Heizperiode Zeit.
2. Anlagen, die nach dem 30. September 2009 eingebaut wurden, sind innerhalb eines Jahres nach Ablauf von 15 Jahren seit dem Einbau zu prüfen. Praktisch heißt das: Eine Anlage aus dem Frühjahr 2010 ist im Frühjahr 2026 fällig gewesen, eine aus dem Jahr 2012 wird 2027/2028 fällig. Es lohnt also, das Einbaujahr der eigenen Anlage einmal nachzuschlagen.

Wird die Prüfung nicht oder nicht rechtzeitig durchgeführt, ist das eine Ordnungswidrigkeit. Der Bußgeldrahmen des § 108 GModG reicht dafür bis zu 5.000 Euro. Wichtiger als das Bußgeld ist in der Praxis aber der zweite Punkt: Eine schlecht eingestellte Anlage verbrennt jedes Jahr Geld, das in der Abrechnung bei allen Eigentümern und Mietern landet.

Was geprüft wird

Der Prüfumfang ist im Gesetz aufgezählt und überschaubar. Die fachkundige Person sieht sich an,

• ob die einstellbaren technischen Parameter der Wärmeerzeugung energetisch optimiert sind,
• ob eine effiziente Heizungspumpe eingesetzt wird,
• inwieweit Rohrleitungen oder Armaturen gedämmt werden sollten und
• welche Maßnahmen die Vorlauftemperatur senken können.

Zeigt die Prüfung Optimierungsbedarf, sind die Maßnahmen innerhalb eines Jahres umzusetzen. Das Gesetz nennt sie beim Namen: Heizkurve korrigieren, Nachtabsenkung aktivieren, den Zirkulationsbetrieb und die Umwälzpumpe richtig einstellen, die Heizgrenztemperatur absenken. Bei Warmwasser- und Zirkulationstemperaturen gilt dabei ausdrücklich der Vorrang des Gesundheitsschutzes — an der Legionellenprävention wird nicht gespart.

Prüfen darf, wer fachkundig ist: Schornsteinfeger, Installateure und Heizungsbauer, Ofen- und Luftheizungsbauer sowie Energieberater der Expertenliste des Bundes. Ergebnis und Optimierungsbedarf sind schriftlich festzuhalten und dem Verantwortlichen zu übersenden. Mieter können den Nachweis verlangen; er ist ihnen dann unverzüglich vorzulegen.

Der praktische Kniff: an einen ohnehin fälligen Termin hängen

Das Gesetz selbst schlägt vor, die Prüfung mit Arbeiten zu verbinden, die ohnehin anstehen — der Feuerstättenschau, den Kehr- und Überprüfungsterminen des Schornsteinfegers oder der jährlichen Heizungswartung. Das spart die separate Anfahrt und meist auch einen erheblichen Teil der Kosten. Zusätzlich gilt: Wer einen hydraulischen Abgleich durchführen lässt, kann die Heizungsprüfung darüber nachweisen.

Der hydraulische Abgleich ist die zweite Regel, die man kennen sollte. Nach § 60c GModG ist er in Gebäuden ab sechs Einheiten nach dem Einbau einer Heizungsanlage durchzuführen — also immer dann, wenn die Gemeinschaft ohnehin eine neue Anlage in Betrieb nimmt. Dazu gehören eine raumweise Heizlastberechnung, die Prüfung der Heizflächen und die Anpassung der Vorlauftemperaturregelung, ausgeführt nach dem anspruchsvolleren „Verfahren B“. Wer den Abgleich beauftragt, sollte die schriftliche Bestätigung mit allen Einstellwerten zu den Unterlagen nehmen — auch Mieter können sie verlangen.

Für Wärmepumpen gilt statt der Heizungsprüfung eine Betriebsprüfung nach § 60a: Anlagen, die nach dem 31. Dezember 2023 in Gebäuden ab sechs Einheiten eingebaut wurden, sind nach einer vollständigen Heizperiode zu prüfen, spätestens zwei Jahre nach Inbetriebnahme — und danach, sofern keine Fernkontrolle besteht, spätestens alle fünf Jahre.

Was Gemeinschaften jetzt veranlassen sollten

• Einbaujahr feststellen. Typenschild, Wartungsvertrag oder Schornsteinfegerprotokoll geben es her. Daraus ergibt sich, welche der beiden Fristen gilt.
• Auf die Tagesordnung setzen. Prüfung und Optimierung sind Erhaltungsmaßnahmen an der Heizungsanlage. In der Versammlungssaison lässt sich das gut mitbeschließen, statt später eine Sonderrunde zu drehen.
• Bündeln. Ein Auftrag für Wartung, Prüfung und — wo sinnvoll — hydraulischen Abgleich ist günstiger als drei einzelne.
• Förderung prüfen, bevor beauftragt wird. Die Heizungsoptimierung ist als Einzelmaßnahme der Bundesförderung für effiziente Gebäude grundsätzlich zuschussfähig. Die Konditionen wurden mit der Förderreform zum 21. Juli 2026 neu gefasst; der Antrag muss vor der Auftragsvergabe gestellt werden.
• Kostentragung vorab klären. Ob eine Maßnahme als Wartung in die Abrechnung geht oder als Optimierung anders zu behandeln ist, sollte vor der Beauftragung feststehen — nicht erst, wenn die Jahresabrechnung auf dem Tisch liegt.

So gehen wir damit um

In den von uns betreuten Gemeinschaften erfassen wir Alter und Zustand der Heizungsanlagen und halten die fälligen Termine im Objekt fest, damit die Fristen nicht an einer Erinnerung hängen. Prüfung und Wartung vergeben wir gebündelt an Fachbetriebe aus der Region; die Nachweise landen im Portal und sind damit auch greifbar, wenn ein Mieter sie verlangt. Wie wir Erhaltungsmaßnahmen für die Versammlung aufbereiten, lesen Sie bei unserer WEG-Verwaltung; für vermietete Einheiten übernimmt das unsere Mietverwaltung. Und wenn Sie nicht sicher sind, ob Ihre Anlage unter die Prüfpflicht fällt, sprechen Sie uns an.

Grundlage dieses Beitrags sind der amtliche Gesetzestext des Gebäudemodernisierungsgesetzes (§§ 60a bis 60c, § 108) auf gesetze-im-internet.de sowie Fachveröffentlichungen aus der Immobilien- und Energiebranche.

Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.