Heizungsgesetz neu: Was das GModG für WEG und Vermieter ändert

Kaum ein Gesetz hat Eigentümer in den vergangenen Jahren so beschäftigt wie das „Heizungsgesetz“. Seit dem 29. Juli 2026 gilt nun eine neue Rechtslage: das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), das der Bundestag am 10. Juli beschlossen hat. Es löst das bisherige Gebäudeenergiegesetz ab und kippt viele Regeln, an denen Gemeinschaften ihre Heizungsplanung zuletzt ausgerichtet haben. Zum Beginn der Heizperiode und der Versammlungssaison lohnt deshalb ein genauer Blick: Was fällt weg, was kommt neu — und was bedeutet das für Ihre Eigentümergemeinschaft oder Ihre vermietete Wohnung?

Was wegfällt

1. Die 65-Prozent-Pflicht. Neu eingebaute Heizungen müssen nicht mehr zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Die Heiztechnik ist wieder frei wählbar: Wärmepumpe, Fernwärme, Biomasse, Hybridanlage — oder weiterhin eine Gas- oder Ölheizung.
2. Die Kopplung an die kommunale Wärmeplanung. Mit der 65-Prozent-Regel entfällt auch der Stichtag der örtlichen Wärmeplanung als Auslöser für Pflichten beim Heizungstausch. Als Information bleibt die Wärmeplanung trotzdem nützlich — etwa wenn sich abzeichnet, dass ein Wärmenetz in die Straße kommt.
3. Die Beratungspflicht. Wer eine neue Öl- oder Gasheizung einbauen möchte, muss vorher keine verpflichtende Beratung mehr nachweisen.
4. Betriebsverbote. Die bisherige Pflicht, bestimmte ältere Öl- und Gaskessel nach 30 Betriebsjahren auszutauschen, ist gestrichen. Ebenso entfällt das Enddatum 2045, ab dem fossil befeuerte Heizungen nach altem Recht nicht mehr betrieben werden durften. Eine funktionierende Heizung darf also weiterlaufen.
5. Die Sonderregeln für Gemeinschaften. Das alte Recht enthielt eigene Vorgaben für Wohnungseigentümergemeinschaften mit Etagenheizungen — mit Pflichten zur Bestandsaufnahme, zur Befassung der Eigentümerversammlung und mit Fristen für die Umstellung. Diese Sonder- und Übergangsregeln sind entfallen.

Was neu kommt: die Bio-Treppe

Ganz ohne Klimavorgaben geht es nicht. Wer seit dem Inkrafttreten eine Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung neu einbaut, muss ab 2029 schrittweise klimafreundliche Brennstoffe einsetzen, etwa Biomethan, Bioöl oder Wasserstoff. Der Mindestanteil steigt in Stufen:

• ab 2029: 10 Prozent
• ab 2030: 15 Prozent
• ab 2035: 30 Prozent
• ab 2040: 60 Prozent

Unter bestimmten Voraussetzungen lässt sich die Pflicht auch anders erfüllen, zum Beispiel durch ergänzende erneuerbare Technik wie Solarthermie oder eine Hybridlösung mit Wärmepumpe.

Heizungen, die schon vor dem Stichtag eingebaut waren, fallen nicht unter die Bio-Treppe. Ganz unberührt bleiben sie trotzdem nicht: Für die Lieferanten von Gas und Heizöl ist ab 2028 eine zunächst sehr niedrige Quote für grüne Brennstoffe vorgesehen, die gesondert geregelt wird. Bis 2045 sollen die Brennstoffe insgesamt klimaneutral werden. Wie sich das auf die Preise auswirkt, lässt sich heute seriös nicht beziffern.

Für Vermieter: Ein Teil der Heizkosten bleibt hängen

Eine neue Regel spüren Vermieter unmittelbar. Wird in einem bestehenden vermieteten Gebäude eine neue Gas- oder Ölheizung eingebaut, lassen sich bestimmte laufende Kosten nicht mehr vollständig auf die Mieter umlegen:

• ab 2028 trägt der Vermieter die Hälfte des CO₂-Preises und der Gas-Netzentgelte,
• ab 2029 zusätzlich die Hälfte der Mehrkosten für die Bio-Beimischung — bis zu einem Brennstoffanteil von 30 Prozent.

Für Fälle mit besonders niedrigen Mieten sieht das Gesetz eine Härtefallregel vor. Die praktische Folge: Wer zwischen einer neuen Gasheizung und einer erneuerbaren Lösung abwägt, sollte nicht nur den Angebotspreis vergleichen, sondern auch, welcher Teil der künftigen Betriebskosten dauerhaft beim Eigentümer selbst liegt.

Was Eigentümergemeinschaften jetzt tun sollten

Mehr Wahlfreiheit macht die Entscheidung nicht leichter. Ohne gesetzlichen Stichtag liegt die Verantwortung für eine wirtschaftlich vernünftige Lösung wieder ganz bei der Gemeinschaft.

1. Alte Planungen überprüfen. Konzepte und Beschlüsse, die auf die 65-Prozent-Regel oder die Fristen der Wärmeplanung ausgerichtet waren, gehören auf den neuen Stand. Mancher Zeitdruck ist entfallen, manche Begründung trägt nicht mehr.
2. Nicht auf den Ausfall warten. Auch ohne Austauschpflicht gilt: Fällt die Heizung mitten im Winter aus, bleibt kaum Zeit für Vergleichsangebote und eine überlegte Entscheidung. Eine Bestandsaufnahme von Alter und Zustand der Anlage schafft Spielraum.
3. Über die gesamte Nutzungsdauer rechnen. Anschaffung, Brennstoff, Bio-Treppe, CO₂-Preis und Wartung gehören zusammen in den Vergleich — nicht nur die Investition am ersten Tag.
4. Selbstnutzer und Vermieter gemeinsam denken. Bei einer Zentralheizung entscheidet die Versammlung über die neue Anlage, die hälftige Kostenteilung trifft aber nur die vermietenden Eigentümer. Das sollte in der Beschlussvorlage offen dargestellt werden, damit alle wissen, worüber sie abstimmen.
5. Rücklage und Wirtschaftsplan im Blick behalten. Ein Heizungstausch im Mehrfamilienhaus ist eine große Investition. Wer sie im Wirtschaftsplan für 2027 vorausschauend berücksichtigt, vermeidet hohe Sonderumlagen. Auch die Förderbedingungen für den Heizungstausch wurden zum 21. Juli angepasst — sie sollten vor jeder Beauftragung geprüft werden.

So begleiten wir Ihre Gemeinschaft

Wir bereiten das Thema Heizung in den von uns betreuten Gemeinschaften so auf, dass die Versammlung auf Grundlage von Zahlen entscheidet: mit einer Übersicht zum Zustand der Anlage, Vergleichsangeboten regionaler Fachbetriebe und einer Beschlussvorlage, die Kosten und Folgen für Selbstnutzer und Vermieter nachvollziehbar darstellt. Die Unterlagen finden Sie vorab im Portal, und wer nicht vor Ort sein kann, nimmt an unseren hybriden Eigentümerversammlungen teil. Mehr dazu lesen Sie bei unserer WEG-Verwaltung und der Mietverwaltung — oder Sie sprechen uns direkt an.

Grundlage dieses Beitrags sind die amtlichen Informationen der Bundesregierung und des GEG-Infoportals des Bundes zum Gebäudemodernisierungsgesetz, die Parlamentsdokumentation des Deutschen Bundestags sowie Fachveröffentlichungen aus der Energie- und Immobilienbranche.

Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.