BGH: Neue Fassadenfarbe per Mehrheit — auch ein Kunstwerk

Wenn in einer Eigentümergemeinschaft die Fassade neu gestrichen werden soll, ist die Farbwahl oft der heikelste Tagesordnungspunkt. Schnell fällt dann der Satz: „Das dürfen wir gar nicht mit Mehrheit beschließen, das verändert ja das ganze Haus.“ Der Bundesgerichtshof hat dazu heute ein Urteil verkündet, das weit über den Einzelfall hinaus Klarheit bringt (Urteil vom 25. September 2026, Az. V ZR 165/25). Es ging um nichts Geringeres als ein großflächiges Streetart-Gemälde an einer Hochhausfassade — und der BGH hat den Mehrheitsbeschluss gehalten.

Der Fall: Ein Wandbild für das Hochhaus

Ein Kunstverein in Wuppertal bot einer Eigentümergemeinschaft an, die Fassade eines zur Anlage gehörenden Hochhauses von einer international bekannten Künstlerin gestalten zu lassen. Das Projekt wird von der Stadt unterstützt und soll das Stadtbild insgesamt prägen; die Kosten trägt der Verein. Das Bild soll möglichst mehr als zehn Jahre bleiben. Nach fünf Jahren darf die Gemeinschaft aber frei entscheiden, was mit der Fassade geschieht — sie könnte also überstreichen oder dämmen.

Die Eigentümer ermächtigten die Verwaltung mehrheitlich, den angebotenen Gestattungsvertrag abzuschließen. Ein Eigentümer klagte dagegen: Das Gemälde gestalte die Anlage grundlegend um, und niemand wisse, wie es am Ende aussehen werde. Er verlor vor dem Amtsgericht, dem Landgericht und nun auch vor dem BGH.

Was der BGH entschieden hat

Das Urteil beantwortet drei Fragen, die in jeder Gemeinschaft auftauchen können, wenn es um das Aussehen des Hauses geht.

1. Optische Veränderungen sind „bauliche Veränderungen“. Nach § 20 Abs. 1 WEG können die Eigentümer Maßnahmen beschließen, die über die bloße Erhaltung hinausgehen. Dazu gehören laut BGH auch dauerhafte Maßnahmen, die das Erscheinungsbild der Anlage wesentlich verändern — ein Kunstwerk an der Fassade ebenso wie ein neuer Farbanstrich. Eine einfache Mehrheit genügt.

2. Eine neue Optik ist regelmäßig keine „grundlegende Umgestaltung“. Diese Grenze aus § 20 Abs. 4 WEG verbietet Mehrheitsbeschlüsse, die die Wohnanlage grundlegend umgestalten. Der BGH legt hier einen strengen Maßstab an: Die Veränderung des optischen Gesamteindrucks erfüllt diese Grenze in aller Regel nicht. Ausdrücklich nennt das Gericht die andere farbliche Gestaltung der Fassade als Beispiel für etwas, das mehrheitlich beschlossen werden kann. Bezugspunkt ist dabei die Anlage als Ganzes — nicht das einzelne Bauteil und nicht das einzelne Haus. Wo genau die Grenze verläuft, lässt sich nach dem BGH nicht abstrakt festlegen; es kommt immer auf die Umstände des Einzelfalls an.

3. Der Beschluss muss nicht jedes Detail vorwegnehmen. Bei einem Kunstwerk reicht es, wenn der Beschluss die Fläche, die Kostentragung und die Dauer regelt und Rahmenbedingungen zu Farbe und Stil festlegt. Ein fertiger Entwurf ist nicht nötig, weil künstlerisches Schaffen nun einmal Freiraum braucht.

Schließlich stellt das Gericht klar: Ein einzelner Eigentümer wird nicht schon dadurch „unbillig benachteiligt“, dass ihm das Ergebnis weniger gefällt als den anderen. Diese zweite Grenze des § 20 Abs. 4 WEG greift nur, wenn eine Maßnahme einen Eigentümer stärker trifft als die übrigen.

Warum das Urteil auch ohne Kunst wichtig ist

Streetart wird in den meisten Allgäuer Wohnanlagen kein Thema sein. Die Maßstäbe des Urteils aber schon. Seit der WEG-Reform, die am 1. Dezember 2020 in Kraft getreten ist, sollen bauliche Veränderungen nach dem Willen des Gesetzgebers leichter per Mehrheit möglich sein — gerade auch dann, wenn sich dadurch das Aussehen des Hauses ändert. Der BGH hat diese Linie jetzt deutlich bestätigt.

Für die Praxis heißt das: Eine neue Fassadenfarbe, eine andere Gestaltung von Balkonbrüstungen oder eine Dämmung, die das Haus optisch verändert, scheitern in aller Regel nicht mehr an einem einzelnen Gegner, der auf „grundlegende Umgestaltung“ pocht. Umgekehrt bleibt eine Anfechtung möglich, wenn eine Maßnahme im konkreten Fall tatsächlich die ganze Anlage in ihrem Charakter verändert. Einen Freibrief gibt es also nicht.

Die Kostenfrage nicht vergessen

Dass eine Maßnahme mit einfacher Mehrheit beschlossen werden darf, sagt noch nichts darüber, wer sie bezahlt. Das regelt § 21 WEG gesondert. Alle Eigentümer tragen die Kosten einer baulichen Veränderung nach ihren Anteilen nur dann, wenn der Beschluss mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile gefasst wurde (es sei denn, die Kosten sind unverhältnismäßig) oder wenn sich die Kosten in angemessener Zeit amortisieren. Andernfalls zahlen grundsätzlich nur diejenigen, die zugestimmt haben. Im Wuppertaler Fall stellte sich diese Frage nicht, weil der Verein alles bezahlt. Bei einem normalen Fassadenanstrich ist sie dagegen oft entscheidend.

Was Gemeinschaften daraus mitnehmen können

• Beschluss sauber fassen. Fläche, Farbe oder gestalterischer Rahmen, Kosten und — wo sinnvoll — Laufzeit gehören in den Beschlusstext. Je klarer der Beschluss, desto geringer das Anfechtungsrisiko.
• Die Anlage als Ganzes betrachten. Wer eine optische Veränderung plant, sollte sie im Verhältnis zur gesamten Wohnanlage beschreiben, nicht nur zum betroffenen Gebäudeteil.
• Mehrheiten für die Kosten mitdenken. Wenn alle zahlen sollen, braucht es in der Regel die qualifizierte Mehrheit nach § 21 Abs. 2 WEG. Das sollte vor der Abstimmung allen klar sein.
• Geschmack ist kein Anfechtungsgrund. Wer eine Farbe nicht mag, wird dadurch allein nicht unbillig benachteiligt. Überzeugungsarbeit gehört deshalb in die Versammlung, nicht vor Gericht.

So gehen wir damit um

Gerade bei Fassadenanstrich und energetischer Sanierung sind die Vorbereitung des Beschlusses und die richtige Mehrheit der Schlüssel für eine Entscheidung, die hält. In der Beschlussvorbereitung formulieren wir Anträge so, dass Gegenstand, Kosten und Kostenverteilung eindeutig geregelt sind, und stellen die Unterlagen zur Maßnahme vorab im Portal bereit — so können sich alle Eigentümer schon vor der Versammlung ein Bild machen. Wie wir Eigentümergemeinschaften betreuen, lesen Sie bei unserer WEG-Verwaltung; Antworten auf häufige Fragen finden Sie in unseren FAQ. Und wenn in Ihrer Gemeinschaft eine Umgestaltung ansteht, sprechen Sie uns an.

Grundlage dieses Beitrags sind die Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs Nr. 175/2026 zum Urteil V ZR 165/25 sowie der amtliche Gesetzestext der §§ 20 und 21 WEG auf gesetze-im-internet.de; die Urteilsgründe lagen bei Redaktionsschluss noch nicht im Volltext vor.

Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Rechtsberatung.