Energieausweis ab 2027: Was für Eigentümer neu wird

Der Energieausweis war lange ein Papier, das man kurz vor dem Notartermin suchte und danach wieder in den Ordner legte. Das ändert sich: Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), das am 29. Juli 2026 in Kraft getreten ist, wird der Energieausweis grundlegend umgebaut. Die entsprechenden Regelungen greifen nicht sofort, sondern in der zweiten Stufe des Gesetzes — zum 1. Januar 2027. Für Eigentümergemeinschaften und Vermieter heißt das: Es bleibt genau eine Heizperiode Zeit, sich darauf einzustellen.

Warum sich überhaupt etwas ändert

Hintergrund ist die überarbeitete EU-Gebäuderichtlinie (EPBD), die Deutschland in nationales Recht umsetzen muss. Der Energieausweis soll europaweit vergleichbarer, aussagekräftiger und vor allem digital auswertbar werden. Das GModG setzt das in den §§ 79 ff. des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) um. Anders als bei den Heizungsregelungen, die bereits seit Ende Juli gelten, hat der Gesetzgeber den Ausweisen eine Übergangsfrist von einem halben Jahr eingeräumt — Aussteller, Software und Register müssen erst umgestellt werden.

Die fünf wichtigsten Änderungen

1. Mehr Pflichtangaben. Künftig gehören Energieeffizienzklasse sowie Primärenergie- und Endenergiekennwert auf jeden Ausweis. Bei Wohngebäuden kommen absolute Werte hinzu — der Verbrauch in Megawattstunden pro Jahr, nicht mehr nur der Kennwert je Quadratmeter. Auch eingesetzte erneuerbare Energien müssen nachvollziehbar benannt werden.
2. Der Verbrauchsausweis wird anspruchsvoller. Wer einen Verbrauchsausweis für ein Wohngebäude ausstellen lässt, braucht Verbrauchsdaten über zwei Jahre, aufgeschlüsselt nach Energieträgern. Die reine Übernahme aus drei alten Heizkostenabrechnungen genügt nicht mehr.
3. Nichtwohngebäude bekommen nur noch Bedarfsausweise. Für Gewerbeobjekte entfällt der Verbrauchsausweis; es zählt künftig die rechnerische Bilanzierung. Gemischt genutzte Gebäude sollten deshalb frühzeitig geprüft werden.
4. Digital wird Standard. Der Ausweis wird künftig in maschinenlesbarer Form ausgestellt; die Papierfassung gibt es auf Wunsch. Für Immobilienanzeigen werden die Pflichtangaben erweitert.
5. Eine Erleichterung gibt es auch. Die bisherige Pflicht, für ältere Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen zwingend einen Bedarfsausweis zu erstellen, entfällt. Diese Häuser können — bei sauberer Datenlage — künftig ebenfalls mit einem Verbrauchsausweis auskommen.

Was mit vorhandenen Ausweisen passiert

Die gute Nachricht zuerst: Bestehende Energieausweise bleiben gültig. Ein Ausweis wird für zehn Jahre ausgestellt, und daran ändert das GModG nichts. Wer 2021 einen Ausweis hat erstellen lassen, kann ihn bis 2031 verwenden. Alte und neue Fassungen werden also noch jahrelang nebeneinander im Umlauf sein.

Zwei Punkte sollte man trotzdem im Blick behalten. Erstens gelten die neuen Vorlage- und Anzeigenpflichten ab Januar 2027 auch dann, wenn der Ausweis selbst noch aus der alten Welt stammt. Zweitens ändern sich mit der Umstellung die technischen Berechnungsgrundlagen. Ein Gebäude kann dadurch bei einer Neuausstellung in einer anderen Effizienzklasse landen als zuvor — ganz ohne dass sich am Haus etwas verändert hätte. Wer eine Neuausstellung ohnehin plant, sollte diesen Effekt kennen, bevor er in der Eigentümerversammlung erklärt werden muss.

Wann ein Energieausweis überhaupt gebraucht wird

Der klassische Anlass bleibt: Verkauf, Vermietung, Verpachtung oder Leasing. Interessenten müssen den Ausweis spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorgelegt bekommen, der Käufer oder Mieter erhält ihn anschließend. Hinzu kommt die Aushangpflicht in größeren Gebäuden mit Publikumsverkehr. Mit der EPBD-Umsetzung kommen weitere Anlässe hinzu, unter anderem bei Vertragsverlängerungen und bei größeren Renovierungen.

Wichtig für Wohnungseigentümer: Der Energieausweis wird für das Gebäude ausgestellt, nicht für die einzelne Wohnung. Wer seine Eigentumswohnung verkaufen oder vermieten will, braucht also den Ausweis der Gemeinschaft — und bekommt ihn über die Verwaltung. Fehlt er oder ist er abgelaufen, wird aus einem Verwaltungsthema schnell ein Terminproblem beim Notar. Verstöße gegen die Vorlage- und Übergabepflichten sind zudem bußgeldbewehrt; das GEG sieht dafür Rahmen bis 10.000 Euro vor.

Was Gemeinschaften und Vermieter jetzt tun sollten

• Ablaufdaten erfassen. Welcher Ausweis läuft wann aus? Häuser, deren Ausweis 2027 oder 2028 endet, sind die eigentliche Zielgruppe dieser Änderung.
• Verbrauchsdaten sichern. Für einen Verbrauchsausweis brauchen Sie künftig zwei vollständige Jahre, getrennt nach Energieträgern. Heizöl-, Gas- oder Fernwärmerechnungen und die Abrechnungen des Messdienstleisters gehören dafür lückenlos in die Unterlagen — auch Holz, Pellets oder selbst erzeugter Strom.
• Termin nicht auf den Jahreswechsel legen. Rund um den Stichtag werden Aussteller und Software gleichzeitig umgestellt. Wer einen Ausweis kurzfristig braucht, plant den Auftrag besser vor oder deutlich nach dem Wechsel.
• Gemischte Nutzung prüfen. Wo Gewerbeeinheiten im Haus sind, kann sich die Art des zulässigen Ausweises ändern. Das klärt man besser vorher als im Verkaufsfall.
• Sanierung mitdenken. Steht ohnehin eine größere Maßnahme an, lohnt es, Ausweis und Modernisierungsempfehlungen zusammen zu betrachten, statt beides getrennt zu bezahlen.

Wie wir das bei Integma handhaben

Wir führen die Energieausweise der von uns betreuten Objekte mit ihren Ablaufdaten in den Objektunterlagen und melden uns rechtzeitig, bevor ein Ausweis ausläuft — nicht erst, wenn ein Eigentümer verkaufen möchte. Die Verbrauchsdaten laufen bei der WEG-Verwaltung und der Mietverwaltung ohnehin über die Heizkostenabrechnung bei uns zusammen; sie so abzulegen, dass ein Aussteller sie nach Energieträgern getrennt verwenden kann, ist wenig Mehraufwand. Steht eine Neuausstellung an, holen wir Angebote ein und bereiten den Beschluss für die Eigentümerversammlung vor. Verkaufende Eigentümer erhalten den Gebäudeausweis über das Verwalterportal, ohne auf eine Rückmeldung im Büro warten zu müssen.

Grundlage dieses Beitrags sind der Gesetzestext des Gebäudeenergiegesetzes in der geltenden Fassung, die amtlichen Informationen zum Gebäudemodernisierungsgesetz sowie die Fachinformationen der Verbände der Immobilienverwaltung. Wenn Sie wissen möchten, wie es um den Ausweis Ihres Objekts steht, sprechen Sie uns an — häufig gestellte Fragen zur Verwaltung beantworten wir außerdem in unseren FAQ.

Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.